神州时报2006年7月21日

专栏评论

房市中的消费行为和投资行为

王坚

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵建议用征收增值税的方式，抑制房地产过度投资和房价上涨。有的经济学者对李稻葵教授的建议提出质疑，认为房价由供需关系决定，税赋会被转嫁到房价上，从而导致房价上涨，增加消费者负担。

但实际上，在当前的房地产市场上，相当数量的人同时兼有供方和需方的双重身份，他们购买房屋的主要目的不是为了居住消费，而是为了投资牟取利润。如果对转手售房征收增值税，那么预期利润将减少，从而减少对房地产的投机性投资。

从金融风险的角度出发政府需要抑制过热的房地产市场。在房地产价格高涨后，跌价的危险也会随之增大。在房地产跌价幅度超过首付款后，投机性投资者将放弃房产，将余下的债务转移给银行。中国房市需要以日本房市泡沫为鉴。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。在国际资本获利撤离后，由外来资本推动的日本房产泡沫爆裂。到1993年，房地产市场开始全面崩溃，日本主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。最终日本房价下跌了50%，日本经济陷入了长达14年的萧条。

九部委为稳定住房价格而出台严厉宏观调控新政策，包括从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。新政策在减少投机性房地产投资者的预期利润，抑制房地产投机行为的同时，也照顾到购房自住的普通消费者的利益。希望新政策可以稳定中国房市，减少房地产市场中的泡沫。

在美国的房地产市场上，也有很多投资者购置多处房产以求牟利，买房子的人多，住房子的人少，结果造成房价上升很快但房租却上升较慢的局面。有的研究指出在2005年美国房市上，有三成多的房地产交易属于投资性质，美国联邦储备委员会也开始担心房地产市场中的泡沫问题。美国消费者用升值的房子做抵押，从银行贷款以增加个人消费，房地产市场泡沫破裂将严重影响美国经济。